就目前种种迹象看，市场房贷利率仍处于下行区间。

虽然市场关于房贷利率上调的风声不断，但种种迹象表明，4月楼市政策利好仍在持续：就需求端看，多地首套房贷款利率下行，公积金政策优化；就融资端看，此前房企融资利好政策仍持续发挥利好效应，年内拟融资规模超2100亿元。

有业内人士分析，这与房地产市场目前现状有关，3月楼市迎来增速“高光”时刻后，后续市场复苏预期开始回落，需要政策端给予支持。就部分高频数据看，近期房地产销售出现中途回落的现象。根据克而瑞统计，3月和4月的案场来访和成交热度较2月明显回落，品牌房企的主推项目、来访量和成交量亦出现明显下滑。

房贷利率继续下行

虽然此前央行方面指出，首套房贷利率政策动态调整机制“既管冷、又管热”，引发市场关于利率即将上调的担忧，但就目前种种迹象看，市场房贷利率仍处于下行区间。

贝壳研究院监测显示，2023年4月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落116BP和54BP。

就具体城市看，4月，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市首套房贷利率下降。就城市能级看，4月二线城市首套房贷利率环比下降1BP至3.98%，三四线城市首套房贷利率环比下降2BP至3.99%，一线城市首二套房贷利率继续持平。

同时，房贷放款继续保持2019年以来最快的速度。

贝壳研究院数据显示，4月，百城银行平均放款周期为21天，与上月持平。广东某国有大行客户经理表示，目前其所在支行房贷放款基本走“快速通道”，如果资料符合标准基本条件，则最短2周内就可以完成放款。

事实上，目前房贷利率已处于相对低位。央行发布数据显示，截至3月末，已有83个城市下调首套房贷利率下限，其中太原、金华、郑州、珠海等超40城利率下限至4%以下。

不过，广东某头部房企策划称，虽然目前房贷利率一降再降，但很多客户仍处于观望状态，其所在楼盘在3月销量略有突破后近期又进入“瓶颈期”。据他此前经验，二季度通常是销售旺季，较一季度一般销量高50%左右。如果房贷利率持续保持目前态势或继续下行，或有季节性突破口。

在他看来，与之前相比，目前这一阶段房贷利率并不会成为客户购房的决定性因素。现在客户和之前的购房逻辑已有所不同，房价“狂飙”期，客户更重视“性价比”，追求的是尽快上车，因此房贷利率成为可以吸引客户的重要“利器”。而目前这一阶段，炒房“泡沫”破灭后，核心区位、优质地段才是客户最重视的因素。

也有不少购房意向客户正在密切关注所在城市的利率变化，东莞某银行房贷业务相关客户经理表示，近期，经常收到客户消息“轰炸”询问贷款利率变化。“有的客户担心贷款利率会上调，有的客户则是希望多‘磨’一下，‘蹲’到一些更优惠的贷款利率。”他进一步解释道。

多地密集放宽购房政策

事实上，除首套房贷利率政策动态调整机制下灵活的房贷利率，为继续提振房市，多地在涉房金融政策上也不断“松绑”。5月开局短短一周时间，南昌、巴中、上海、南宁、苏州等多城对公积金政策进行调整，针对特定人群提高公积金贷款额度。

5月6日，江西南昌住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关使用政策的通知》，其中提出，支持多子女家庭使用住房公积金。符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款的，贷款额度上浮20%。调整后，多子女家庭贷款最高额度为双缴存职工96万元。

据不完全统计，4月至今，包括泉州、杭州、宁波、合肥、兰州等10个城市均调整公积金政策。除上述支持多子女家庭购房、提高最高贷款额度外，还有城市针对公积金使用范围、缴存余额系数进行调整。如兰州对住房公积金贷款存贷比（缴存余额系数）进行调整，由原来的18倍提高至24倍，缴存时间系数也相应予以调整；合肥则宣布可用公积金付新房首付。

除公积金政策优化外，4月不少涉房政策利好也在升级：一方面，热点城市限购继续放松，郑州、合肥、杭州等城市均缩小限购区域；另一方面，多地直接“真金白银”发放购房补贴。例如，泉州台商区新落户人员购买该区新建（一手房）商品住房，可根据落户年限不同给予1万—5万元不等的补助。

“展望二季度，预计住房金融政策和各地住房政策仍将大概率保持较为宽松的态势。房贷利率可能维持在低位，商业银行保持个人按揭贷款较快的释放节奏。”植信投资研究院资深研究员马泓预测，部分地区仍将享受取消首套房贷款利率下限的优惠政策，部分城市将联动多孩生育政策放松住房公积金贷款门槛，积极探索其他模式，个别大城市可能会适当调整二手房指导价范围，鼓励改善性需求加快置换。

焦 点

未来房地产咋走？或呈分化式复苏

需求支持政策密集落地、房企“造血”能力恢复之余，“输血”能力也有逐步改善的迹象。4月以来，房企融资环境修复迹象逐渐明显，克而瑞研究中心提供的数据显示，4月，80家典型房企融资总量为497亿元，同比下降29%，降幅进一步收窄。

上市房企融资延续好转势头，根据Choice数据，截至5月8日，年内共有25家上市房企拟通过股权融资方式募集资金达1285.44亿元；年内共有83家上市房企通过发行债券合计募集资金达888.26亿元，两者均远超去年同期水平。仅5月第一周，就有三湘印象、大名城等多家企业密集公告融资计划。

需求端、融资端利好持续下，未来房地产走势如何？

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，二季度房地产市场有可能将进入横盘期，各项指标比2022年同期会有好转，但改善动力并不明显，后续市场走势还有待经济纾困和政策扶持。就长期来看，经济学家任泽平在《中国房地产展望2023：分化时代到来》中指出，今年将会首次见证房地产的分化式复苏。区域分化是未来房地产市场最大的特征；房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；产业+地段为王；改善时代来临，产品力将成核心竞争力。

相关新闻

零佣金再现江湖

房产中介咋破局

房地产销售的高低起伏不振，影响的不只开发商，还有与之唇齿相依的房产中介平台。

日前，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。

过去，打着“低佣金”牌的互联网中介平台触碰传统线下中介行业的奶酪，“0.5%甚至零佣金”的广告词吸引了很多目光，但在巨大的经营压力下，这种“烧钱”模式未能走远。尽管如此，零佣金现在又重出江湖。此前，一家名为八戒二手房的二手房交易平台官宣上线。根据相关介绍，在八戒二手房平台上，买卖双方直接联系无中介费，过户等全套服务全部免费。

那么，零佣金的中介平台到底怎么赚钱？该平台工作人员表示，在促成交易的同时，平台会推荐客户选择合作的银行，银行会根据贷款金额给平台渠道佣金；新房装修、家居家电采购，未来也会签订很多国内优质合作企业进行渠道合作，产生客户交易有广告渠道收入。“平台和传统中介公司最大的区别就是没有线下门店、没有大量的中介服务人员，这两项成本是传统中介最大的成本支出，平台仅通过极少量的线下业务人员协助银行贷款、网签、房屋过户等。”

不过，多位购房者普遍对这种零佣金模式产生疑虑，“买房毕竟是人生一件大事，总觉得没有实体交易不安全。”

对于经纪服务收费，《意见》指出房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

对此，业内人士表示，如果按照该《意见》中“成交价格越高、服务费率越低”的要求，未来房产交易佣金或许可以按套收取，因为房产中介机构提供交易过户、物业交割等一系列服务，其实跟房价关联度不大。

同时，《意见》要求，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

易居研究院研究总监严跃进认为，《意见》的表述将利好中介行业探索服务的“新菜单”，尤其是延伸服务将是未来值得探索的新领域，后续房产中介平台可以积极探索相关新业务，开拓新的盈利点。

记者发现，有房产中介平台利用实体门店涉足社群生态，变身社区电商门店。也有中介门店提供诸如“免费打印”、照看宠物等服务，提高消费者的黏性。此外，也有不少传统房产中介平台与互联网平台进行合作，探索直播卖房等新模式。

据第一财经、证券时报网