近期，河南迪美商务酒店100%股权挂牌转让，转让底价为1万元。该酒店算得上是河南较有名的老牌酒店，但仍逃不过沦为“不良资产”被转让拍卖。

在房地产热退潮、金融市场愈加理性的大环境下，越来越多的酒店资产进入资产流动的浪潮中，曾经开发商眼里的香饽饽，正在面临摆上货架、低价甩卖或破产重组的困境。

这些酒店所陷入的“转让”风波背后的原因和发展趋势，值得行业深思。

亿元酒店突变烫手山芋

近日，河南国控表示将底价1万元挂牌转让河南迪美商务酒店100%股权，转让方河南省矿山机械装备有限公司背后大股东为河南省国有资产控股运营集团有限公司。

据携程官网查询，作为河南迪美商务酒店有限公司旗下资产的河南迪美商务酒店，位于郑州金水区北三环与福彩路交叉口山顶大厦26楼，2015年开始营业，共有客房40间，宴会厅1个，包间4个，会议室4个，可接待住宿、用餐以及会议。10月16日，从携程订酒店平台上看到，河南迪美商务酒店仍在正常售卖客房，销量第一的“双景大床房”售价为143元/晚。这一价格比起郑州龙湖公园附近同标准的酒店，要便宜一些。作为见证了城市的更新迭代的河南当地老牌酒店，如今却陷入了“危难时刻”。

其实，从当下酒旅市场来看，新品牌新酒店在不断“入场”，而进行挂牌转让的酒店也在日益增多，越来越多曾拥有“高人气”的酒店正在消失或改变。

今年7月，宁波江北区唯一的五星级酒店——宁波远洲大酒店现身阿里拍卖平台公开破产拍卖，起拍价为639800000元。但首次拍卖，该酒店资产在5400多人次围观的情况下，最终因0人报名0次出价而告流拍。8月，该酒店资产在降价了整整1.2亿多元的情况下再次上拍，但最终仍然因无人报名无人出价流拍。10月7日，上述资产包进行第三次拍卖，起拍价直接标注为409472000元。这一价格，比起第一次拍卖，已经足足降低了2.3亿多元，但最终因无人报名无人出价流拍。

除此之外，今年9月，烟台滨海假日国际酒店在历经两次流拍后，2次降价，从首次拍卖起始价4.5亿余元降至第三次拍卖起始价2.92亿余元，降幅约35.11%，在第三次公开拍卖中最终以2.93亿元成交。

据统计，今年9月共有39家酒店拍卖，其中标价亿元以上的有22家酒店，但成交仅5家。据一位业内观察人士所述，亿元以上的起拍价不是个小数目，无人报名，说明在当前市场环境下，这个价格存在定价过高问题，有意向的接盘者还想再等更低的价格出手。

新圈层带来的恶性循环

随着国内消费升级渐入佳境，居民对体验型消费开始重视。各大品牌酒店甚至奢华酒店，开始在国内由一线城市逐渐铺开并下沉至二三线城市，呈现出百花争妍的局面。老牌酒店开始频频呈现出客流量下降，生意环境不如以往的状态。因此有的老牌酒店开始选择停业保本，纷纷亏本出售，等待转让。但由于老牌酒店的产品力低下、人员老化、服务缺少灵魂、营销管理滞后等一系列“隐形忧患”，最终使许多老酒店在拍卖平台上不仅标上亏本售价，还一直处于流拍状态。

以佛山市顺德区皇帝酒店为例，随着顺德逐渐成为众多市民游客的释放消费新活力旅游目的地，它的旅业发展也越来越有劲。如希尔顿、温德姆等国际酒店也开始在此落地。皇帝酒店因生意不景气于2022年年末停业，随后，皇帝酒店便现身阿里拍卖网。据了解，皇帝酒店经历三次流拍，第一次起拍价为76495926元，后降价至61196741元；虽然降价了超1500万元，围观人数也接近2万人，但无人报名出价，最终以流拍收场。

对于酒店业来说，在消费升级和行业存量整合的背景下，迭代升级似乎比以往任何时刻更加迫切。有的酒店却依旧墨守成规，一成不变，这直接导致了酒店盈利能力明显下降。对于这类原本在娱乐、社交等属性受到了极大限制的传统酒店而言，它们本身已处于疲软期。加上错失转型升级时机，看不到任何“升级”身影的酒店就被摆上架拍卖，而这类酒店必然将成为流拍的一类。

为何10000元也无人接盘

尽管1万元挂牌转让，为何有的酒店难改流拍和亏本的“命运困局”？

过去几年，随着文旅市场的走红，不少房地产企业将酒店作为一块重要资产，加大投入。这些酒店有的是地产开发的配套项目，有的是地产公司看好文旅行业前景进行的投资。现阶段，碧桂园、富力地产、融创中国、中国金茂等大型房企旗下，均沉淀了规模较大的酒店资产包。

但酒店投入大回报周期长等特点，在一定程度上占用了房地产的流动资金，而地产酒店没有为地产带来可观的收益，资产回报率远低于国际平均水平。地产酒店失去了地产配套的意义和价值，势必就会成为地产商手中率先需要直接售卖的可变现资产。

大量高星酒店寻求出售的主要原因，是酒店背后房地产企业的高杠杆困境，地产商正在通过出售酒店资产来缓解杠杆压力。例如，10月11日，华侨城（亚洲）公开抛售上海苏河湾项目的部分优质资产，交易价格不低于24.3亿元。上海苏河湾项目包括住宅、行政公馆、宝格丽酒店、宝格丽公寓、艺术家工作室等。据悉，华侨城（亚洲）此次出售资产只为盘活资产，偿还借贷，降低集团的计息负债。

但这些存量酒店资产售卖情况并不好，去年的富力，92家酒店摆上货架，目前仅卖掉了3家。总体来看，一些地理位置优越、品牌知名度高的优质资产或许出售价格将会高一些，但酒店资产如若长期处于难以出售的困境，出售酒店资产的价格或会相应下降。

纵深

老酒店该如何另谋出路

如今，随着消费者需求的个性化、多元化，酒店赛道进一步细分，运动、国潮、疗愈等多种类型酒店品牌不断涌现，快速占领市场。而老酒店由于格局规划限制，设施设备老旧等问题，正在逐渐走向不良资产的困局。那些在夹缝中生存的老酒店又该如何另谋出路？

随着社会的进步和经济的发展，人们的消费需求在不断发生着变化，从早期追求性价比到如今更加注重产品和服务的体验。除了高品质的客房、餐饮等常规的酒店产品以外，空间坪效的利用已经成为更多酒店构建多元收入来源的关键。

提升酒店坪效的关键在于转变酒店经营理念，为其选择合适的定位。可以说，空间坪效的有利提升并非简单的在酒店空间上进行场景的叠加，而要根据酒店定位选择不同的坪效提升方案。对老酒店而言，围绕酒店坪效的“革命”，对于公共空间活化利用的探索应该一直在路上。这不仅能为住客带来更多元体验，更以主客共享的综合生活消费空间推动城市焕新活力。

老酒店在管理经营过程中，还要驱除所谓的惯性思维，构建一个新的组织结构，但这并不意味着摈弃一个传统的组织结构。而是要求老酒店在管理上应该提高可变性。从战略到架构、流程，再到人员和技术做到更加灵活。这不仅能够快速对老酒店的旧问题做出反应，还能够及时发现新机会，不断推陈出新。

当下许多老酒店因缺乏品牌建设能力，导致品牌从“中国制造”走向“中国创造”的过程困难重重。记者观察发现，那些转让出售的老牌酒店大多都有着较强的地域属性，老酒店应该抓住它们的地域属性，以地域属性作为文化脉络，赋能品牌。这不仅能帮助酒店对顾客心智进行“占领”，还能变现品牌的溢价和增值。

在新品牌频出的当下，酒店圈里的“老前辈们”更应该继续以在地文化打磨品牌，焕活酒店生命。例如，上海宾馆作为传承海派文化的老牌酒店，以酒店与在地文化的交融与延伸，对酒店重新进行包装设计，诠释品牌“用上海文化向深圳致敬”的文化理念。携手知名的品牌公司团队以现代科技融萃上海文化DNA，以独特的风格及服务体系与其他品牌酒店做出完美的区隔。以地域属性作为文化脉络的方式“重塑”品牌价值，“焕活”品牌生命力。这正是在夹缝中生存的老酒店应该重视的。综合空间秘探、钛媒体App