换手机、换汽车，不少人可能已经习惯通过平台以旧换新的操作。但如果是换房，也有途径实现“买新卖旧一条龙”吗？

近期，为了释放新房购买力、提升房地产市场的流动性，不少城市尝试推出“以旧换新”购房政策。有了房地产开发企业和经纪机构的联手，能否真的让“换新”无后顾之忧？

多地鼓励“换新购”

买房对于个人和家庭来说无疑都是件大事。若是想置换新房，手头资金却不充足，则又会多一层顾虑：若等着旧房子先卖掉，心仪的新房已售出怎么办？

已有多地针对这一环节展开探索。10月20日，“宁波住建”公众号发布消息：由宁波市住房和城乡建设局指导，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动正式启动，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。

宁波此次推出的所谓“换新购”服务，指的是购房者出售二手住房、换购新建商品住房。主要分为三个步骤：一是签署协议，明确房源；二是锁定房源，优先售卖；三是根据成交与否，履行合同。

可以看出，“换新购”服务和购房者自行房屋置换的差别，主要在于有相关机构参与和推动这一流程。对于不少人担心的原房源卖不出去的问题，宁波此次明确：在协议规定期限内(倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准)，经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售。

宁波市房地产业协会相关负责人表示，推出“换新购”服务模式，支持“以小换大”、“买新卖旧”，旨在更好发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，加快房产置换效率，更好地满足市民改善住房的需求。同时，也切实减轻市民购房负担、享受更多实惠，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。

此外，据江苏省连云港市住建局官网10月17日消息，连云港在《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案。

同时，连云港也更进一步，提出探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。

各地对“以旧换新”的推进也各有特点。浙江省海宁市日前发布房产新政，其中提到鼓励房产“以旧换新”，2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。

能否大范围推广？

如此看来，目前各地推出的“以旧换新”主要有两种情况：一是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；二是购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。

“‘以旧换新’不是新的政策，这两年各地都有创新，它不是简单的中介帮忙卖二手房和买新房。”易居研究院研究总监严跃进指出，一个重要区别就是旧房的出售是有兜底机制的，这就使得换房的确定性增加了，对于房企加快去库存和改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。

“有了‘换新购’的动作，尤其是对于有改善需求的购房群体，可以激活新盘的销售。再加上近期落地的首付比例降低等措施，有助于改善需求的楼盘去库存。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示，但这一流程也存在一定风险，比如购房者买了新盘，但是旧房子没有卖出去，想要退定金或者退房，往往流程上比较复杂。

据不完全统计，截至目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动，徐州、南通、海宁等城市还提供了官方换房补贴。此前9月初，山东省淄博市发起的“以旧换新”省心购房活动，全市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议，便在当时引发了市场的广泛关注。

淄博市房地产经纪人小霜回忆了当时政策出台时的情况：“当时淄博新房和二手房的成交都比较低迷，政策刚出台的前几天咨询的人非常多，基本都是有改善需求的客户群体。”

但对于政策的后续，小霜认为水花并不大，这和当地房地产市场情况有关。“淄博楼市比较饱和，新盘的量很大，而且新房、二手房之间的价格差并不大，可能加一点钱就能买到新房，为什么还要买二手的呢？换房的业主肯定都希望旧房卖得高一点、新房价格低一点，这就导致尽管有兜底机制，但在以新换旧的链条中，旧房源出手的难度很大。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“以旧换新”这一楼市新举措的推进过程中，关于旧房的价值评估显得尤为重要。考虑到二手房交易周期长，为了尽快出售房产，业主可能需要在价格方面做出一定让步。

“在当下很多三四线城市新房去化难的背景下，房企有着很强的参与热情，谁抢到了这波置换需求，谁就更容易在当下市场环境下取得先机。”58安居客研究院院长张波认为，但要注意的是，如果购房者提前锁定了房源，这一房源将不能在市场上另行出售，若是后续旧房卖出不顺利，无形中也会拉长新房去化周期。

在推出“以旧换新”等政策的同时，不同城市也针对二手房交易时间长、成本高等问题，采取了更多的配套措施，如近期上海延长“老房子”公积金贷款年限、多地取消或松动二手房交易指导价等，以促进一二手房流通，实现更好的预期。

纵深

打通购房堵点 顺畅以旧换新

今年以来，全国多个城市推出“以旧换新”购房政策，不过，就各地实际成交情况看，政策并没有达到预期效果，还需尽快打通交易中的多重堵点。

●精准匹配供需

当前，多地二手房挂牌量持续增加，市场整体信心不足、预期转弱。就挂牌房源情况看，不少房主为改善性置换需求。在这种情况下，应尝试建立精准匹配数据库，为换房者提供多元选择，促进有效供给匹配有效需求，最大程度解决信息不对称问题。同时，相关部门需规范置换流程和标准，加强二手房评估机制建设，为换房者提供高质量全周期服务。

●优化购房程序

在不少城市，二手房交易环节多、周期长，导致改善需求受阻。虽然部分城市围绕资格审查、资料提交、缴纳税款、办理贷款、网签过户等环节，已经加强部门协同，在一定程度上打通了数据壁垒。但也要看到，“以旧换新”对交易周期要求更高，仍需进一步简化程序。此外，房产证办证难等问题曾被不少购房者所诟病，应在更多地区推行“交房即交证”，切实优化购房流程。

●降低交易成本

房屋交易涉及税费种类较多、数额较大，一般包括契税、增值税、个人所得税和印花税等。近年来多地降低交易税费，不仅减轻了购房者经济负担，更重要的是提振了购房信心。结合当前市场情况，房屋交易税费仍有压降空间，尤其是单价较高的房子，减少中间环节支出，有利于提升市场交易量。

●规范中介服务

针对市场交易环节的乱象，规范中介服务不能松劲歇脚，应确保房源信息的真实有效，规范房屋销售明码标价行为，严格保护买卖双方隐私信息，持续打击房源捂盘惜售、制造焦虑情绪等行为。

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稳楼市出奇招

太仓国资收购二手房

近期，江苏省太仓市试行商品房“以旧换新”政策，不过，与其他城市通过二手房中介及房企之间联手，以打通换房通道的“以旧换新”模式略有不同，太仓当前试点的“以旧换新”主要由国资企业来负责。

太仓市住建局工作人员介绍，该市试行的商品房“以旧换新”政策，是将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。

对于“以旧换新”的商品房，太仓也有其相应要求。对于享受“以旧换新”政策的旧房，要求包括，其为太仓市市域范围之内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房；一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房；存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%等。此外，存量商品房要求具有独立不动产权，且产权清晰。

就为何推出该项政策，太仓市住建局相关人士表示，一方面是为了支持改善性购房需求，另一方面也可以丰富人才公寓和保障房供给种类。因为购回的旧房将会改造成人才公寓或者保障房，房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。

上述太仓市住建局相关人士表示，太仓近期试点的该项措施，目前主要由当地国企城市发展集团推动。

目前太仓试行的“以旧换新”，新房选择方面也有一定的限制。收购满足相应条件二手房的企业是城发集团，而首批换购的新房，也是由该企业开发的。

58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，太仓试行的“以旧换新”政策相对其他城市的政策，更具有可操作性。“由国资企业来收二手房，此后所换新房也由国企开发，后期的交付相对而言是比较有保障的，可防止购房者出现‘两头落空’的情况。而国企收购的二手房主要用途为人才公寓和保障性住房，地方上应该会有相关资金进行支持，这一方面可快速完成保障性住房供应目标，还可盘活当地房地产市场，有利于楼市复苏。”

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，太仓该项试点由于设置了诸多条件，可推广的范围或相对有限。“一方面，对‘以旧换新’的房源面积等方面都提出了要求；另一方面，换购的新房选择范围有限，主要为地方国企所开发项目，而同时能满足这些条件的房源及人群，数量都是有限的，而且在此限定范围内，需求与供应之间能否在一定时间形成有效匹配，是个问题。再者，参与‘以旧换新’的重要平台为地方国企，对主体要求较高，这些条件使得该项举措是否能在全国范围内得到推广，还有待进一步观察。”

综合中国新闻网、经济日报、财联社