2024年2月，“泼天的富贵”终于轮到出险房企。住建部和金融监管总局1月5日联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，1月26日召开部署会，要求各地于当月底前落地第一批项目名单，协调行政区域内金融机构发放贷款。

截至1月底，26个省份170个城市已将第一批房地产项目“白名单”推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。10余房企披露了入围“白名单”项目数量等信息。暂列第一的是融创，已有超90个项目入围；其次是金科股份53个、绿地集团34个、碧桂园超30个……

截至2月4日，商业银行已向27个城市的83个项目发放贷款178.6亿元。一位国有银行人士和一位商业银行人士分别透露，“白名单”项目贷款利率在4%左右，具体仍需根据项目成色和资产质量来定。

一张申报表

《某市房地产项目白名单申报表》显示，各地住建部门要求开发商提交以下资料和数据：项目简介、停工时间、融资需求金额、是否存在土地或在建工程查封、是否已确定一家贷款主办银行并建立贷款资金封闭监管制度、预售资金是否未被抽挪或抽挪的预售资金已被追回等。

房企“项目分类”，申报表上只有两个选择：一是正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障；二是开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡。

“施工状态”只有两种选择：一是在建施工；二是短期停工，但已制定项目复工计划，有明确施工单位，资金到位能复工建设和交付。

上述表格说明，严重资不抵债、没有还款来源，或长期停工烂尾的项目没有资格进入“白名单”。但是，申报表并不要求房企填写“是否已公开违约”等信息。

截至2月4日，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企。

银行标准：5+3

某头部商业银行一位人士正忙着审核各地分行上报的“白名单”项目，称“银行端压力很大”。各地住建部门将“白名单”项目推送给银行后，须由地方分行把关。因此，作为实际放贷的一方，银行须对项目严格审核。“先让分行报，分行肯定会先‘杀’一轮，总行会再删减一些项目。”

根据住建部和金融监管总局的要求，房地产项目入围“白名单”要满足5个条件：

其一，项目处于在建施工状态，或因缺少建设资金临时停工，但资金到位后可以复工；

其二，项目能够提供融资额度相匹配的抵押物；其三，已建立贷款资金封闭监管制度；

其四，项目的所有商品房预售所得款项，应当用于有关的工程建设。确保预售款未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；其五，项目已制订贷款使用计划和项目完工计划。

上述头部商业银行人士列举了商业银行最关心的筛选指标：前述5个条件缺一不可。在此基础上，银行同时看重三项内容：项目好不好卖、预售资金能否封闭管理、是否有抵押物，指标的重要性依次递减。

钱，够用就行

入围“白名单”并获准融资后，不意味着商业银行会一次性将款项发放给开发商，一商业银行人士解释，“放款后，利息要开发商承担，没有必要提前放。项目挖基坑用了多少钱，水泥买了多少钱，每一步都需要开发商提供单据，银行再放款，确保100%用于项目工程建设”。

此前，金融监管总局针对商业银行召开的协调会上，相关负责人明确表示，“银行应按照自己的逻辑去做（白名单贷款）”。

“监管部门要求银行必须做，但没有要求必须做哪一个。如果全国上报了数千个项目，银行一个也看不上，那就是这个银行的问题。”该商业银行人士直言，银行挑选资质最好的几十个项目发放贷款，就可以交差了，如果现在不主动做，后续又不得不做时，就只能捡“破烂”。

因此，银行选择先下手为强，项目先到先得，建议开发商及早申报。

“白名单”的温差

不同处境的房企，感受到的“白名单”利好有温差。

上述头部商业银行人士将房企分成三类：

一类是稳健的央企、国企，不愁保交楼资金不足，有些头部央企的综合融资成本甚至在3%左右，没有必要参与“白名单”。

第二类是尚未出险的民企或混合所有制房企，如龙湖、万科等，销售前景好的项目，自己都会拿钱去建。借“白名单”的钱，每一笔收支都要受到住建部门和银行的监管，且这些钱无法给总部带来增量现金流，钱也不能用来还债，意义不大。

第三类是已出险房企。其手上有一批优质项目，苦于没有钱建设，有新增融资注入，既有利于减少总部对工程款的支出，还获得了地方政府和银行的信用背书——这个项目有钱建到交房，让购房者敢来买房了。此外，已出险房企短期内几乎放弃还公开债，其压力主要是保交楼，“白名单”是值得欢呼雀跃的利好。据经济观察网