5月28日，广州调整楼市政策。外地人缴6个月社保可在中心城区买房，首套房首付最低15%，商贷利率下限取消。同日，深圳宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

此前一天，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，共计9条调整政策，涵盖外地户籍、人才、单身、企业、多孩家庭、赠予等多个层面。

最新统计数据显示，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市超过200个，超过250个城市明确取消了房贷利率下限。全国超过80%城市开始落地执行“517”楼市新政。

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取消限购政策 放宽购房门槛

5月17日，央行定调下一步的住房金融政策走向后，房地产新政落地城市一步步扩围。截至目前已有超20个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比例下限。

全面取消商品住房限购——5月24日，广东省珠海市住房和城乡建设局发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中提及的取消限购政策，引发广泛关注。

在珠海宣布取消住房限购之前，浙江杭州、陕西西安均于5月9日宣布取消限购。西安市发布的相关通知提到，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手房不再审核购房资格。此外，商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5∶1的，不再实施公证摇号。

把时间线拉长来看，今年以来，全国有多地针对实施多年的住房限购政策进行了调整优化：4月28日，成都市住房和城乡建设局发布通知，宣布成都全市范围内住房交易不再审核购房资格；北京在执行现有住房限购政策的基础上，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房；天津取消了该市户籍居民在市内六区购买120平方米以上新房限制。

“观察今年以来限购政策的调整优化，先是普通二线城市取消限购，再到热点二线城市调整非核心区域政策并逐步过渡到中心区。此后，部分一线城市也对住房限购政策进行了调整。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。比如，广州成为全国首个放开120平方米以上大户型限购政策的一线城市；上海针对城市外围区域推出人才安居新政，缩短非户籍人口缴纳社保年限，放宽其购房门槛。

限购政策调整优化的效果很快传导至楼市。在北京市朝阳区东五环外一家售楼处工作的小陈告诉记者，该售楼处销售的楼盘户型均在130平方米以上。自北京市放宽五环外购房限制以来，楼盘到访咨询的购房者比之前日均增多了2到3组，均为改善型客户。

二手房市场也呈现回暖趋势，这在放松限购的一线城市尤其明显。北京市朝阳区一家房屋中介机构工作人员告诉记者，北京放松限购之后，门店的咨询量比上个月增长超50%，带看量也比上月增长近50%。

根据房产经纪机构链家发布的数据，今年“五一”期间，北京、成都、天津二手房日均成交量同比分别增长43%、28%、19%。中原地产研究院数据显示，5月18日至19日，北京二手房日均成交突破1000套，基本达到今年楼市“小阳春”的热度。

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下调贷款利率 降低购房成本

多地优化调整住房限购政策以来，住房市场又于5月17日迎来三大“下调”——下调购房最低首付款比例；下调房贷利率政策下限；下调公积金贷款利率。

根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。此外，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

公积金贷款方面，5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

住房和城乡建设部住房公积金监管司有关负责人算了算账：以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。“购房人得到的好处是实实在在的。”该负责人说。

5月28日，广州宣布首套房首付最低降至15%，取消房贷利率下限。随后，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。此前一日，上海也官宣将首套房首付比例降至20%，房贷利率最低3.5%。至此，距离央行等部门出台的促楼市“5·17”组合拳仅10天时间，三座一线城市已集体落地了大力度、多维度的具体方案。

中原地产研究院最新统计数据显示，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市超过200个，超过250个城市明确取消了房贷利率下限。全国超过80%城市开始落地执行“517”楼市新政。

融360数字科技研究院近日发布的报告显示，监管出炉楼市重磅组合拳，首批城市开始响应政策。根据对全国45个重点城市房贷利率的监测数据，2024年5月，全国首套房贷款平均利率为3.6%，环比下降2BP，同比下降46BP；二套房贷款平均利率为4.17%，环比下降2BP，同比下降77BP。

再看公积金贷款利率的变化。中国人民银行发布通知当日，河南郑州、洛阳、开封等地发布消息，明确下调公积金贷款利率。江西、四川成都、重庆、广东广州和东莞等地，宣布自5月18日起下调公积金贷款利率。

值得注意的是，根据西藏自治区住房资金管理中心的通知，对于其首套房购房者，五年以下（含五年）和五年期以上的公积金利率分别调整为不低于1.36%、1.68%；二套房相应公积金利率分别调整为不低于1.686%、2.038%。这意味着西藏公积金贷款利率进入“1时代”，成为目前公积金贷款利率最低的地区。

从市场表现看，新政出台后部分城市楼市出现明显复苏态势。根据克而瑞研究中心发布的研究报告，重点城市迎来点状复苏。以上海为例，5月18日至19日，其二手住宅成交套数达806套和743套，高于今年4月份日均609套和3月654套这一数据。该报告认为，“降首付比+取消利率下限+降公积金利率”新政齐发，短期内的确对购房者信心有所提振，各地楼市活跃度也有不同程度的提升。新房市场当前成交已低位回升，但暂不及3月年内高点，二手房市场因前期热度较高，目前更多是局部城市点状复苏。

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保交房稳资金 形成政策合力

从取消限购、降低购房门槛到下调首付比例和房贷利率下限等，近期一系列楼市新政的出台，都与房地产市场供求关系发生重大变化的新形势密切相关。

“过去从严的房地产调控政策是在商品住宅供不应求、房价不断上涨的情况下，为抑制投机投资而制定的。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池告诉记者，近期出台的新政，一方面为购房者松绑，如降低首付款比例、取消限购等，使得有不同需求的购房者有购房可能；另一方面，降低利率等手段为购房者减轻了还款负担，提高了购房能力，更有利于促进刚需和改善性住房需求入市。

“从市场表现来看，新政出台以后，多地房屋带看量、咨询量有所增加，成交情况也略见起色，但总体还未完全反映出来。这是因为政策从发布到落地生效，会有一定时滞期。另外，购房人作购房决定也不仅仅考虑政策因素，还要综合衡量家庭收入水平、还款能力、住房作为家庭最大资产能否保值增值等，因此新政的整体效果仍待进一步观察。”赵秀池说。

在为购房者降低购房门槛的同时，针对房企的纾困措施也正密集出台。在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，要打好城市商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对于部分存量商品住房，城市政府坚持“以需定购”，可组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

在当天举行的吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

“收购存量土地和存量商品房用于建设保障房，既减少了商品房供给，平衡了商品房市场供求关系，也增加了保障房供应，让更多保障对象减少轮候，实现‘应保尽保’。”赵秀池说，“同时，政府收购部分存量商品房，可以帮助房企收回一定资金，帮助企业走出困境。落实房地产融资机制，能帮助房地产开发企业多方筹集资金，恢复资金输血造血功能，确保按时交房，进而确保房地产市场平稳健康发展。”

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重庆楼市成交持续上涨

上周，重庆中心城区商品房市场供应25.22万平方米，成交上涨至30.06万平方米，非住宅备案主导，成交均价环比下降33%。

经统计，上周高层成交持续占据主导，占比48%，其次为洋房，占比43%；受主力备案项目影响，各业态均价环比小幅回落。

焦点

租房落户，要来了？

最近几天，有两座大城市，宣布租房可落户。

辽宁省会城市沈阳宣布，为推动人口发展，进一步放宽落户条件，在沈阳城镇地区租赁房屋的外地居民，其本人及近亲属可在沈阳市落户。除此之外，沈阳还宣布，签订用工协议等证明的在沈务工人员，其本人及近亲属可在沈阳落户。

除了沈阳，5月13日，“万亿GDP”城市之一的广东佛山也宣布，合法稳定就业满三年，在佛山租房也可落户。而去年年底，山东经济强市青岛也宣布，租房可以落户。

国内大城市租房即可落户的政策，要陆续来了？

吸纳“新鲜血液”

从买房即送户口，到今天越来越多城市有稳定工作或者租房即可落户，在不少业内专家看来，与当下人口形势息息相关。

“大城市户籍放开是国家户籍制度改革深化的重要举措，城市化日益表现为大城市化，所以不少城市希望做大做强，特别是在人口基数上做文章，而户籍放开自然就成为主要手段。”中国人民大学公共管理学院教授马亮分析。

在广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，年轻人只要在一个城市落户，其消费，包括后续的购买商品房，都将在这一城市进行，这是城市吸纳“新鲜血液”的重要方法。他说：“过去，购房、租房落户政策实施的城市，往往是三四线城市，目的是缓解人口外流。但近期，实施购房落户，甚至租房落户的，都是二线热点城市，且都是人口净流入的超大、特大城市。主要目的就是吸引年轻人、新市民前来落户，并通过租房落户，释放内需和消费潜力。”

以佛山为例，“工业强市”是其底色。“制造业需要大量的劳动人口作为支撑。所以对佛山这类城市，不仅需要科创方面的人才，同时也需要为制造业吸纳大量的劳动人口。”中国社科院区域经济学研究员牛凤瑞表示。

至于沈阳，2023年末沈阳全市常住人口920.4万人，比2022年年末增长5.7万人。

“虽然从‘六普’到‘七普’，东北地区整体人口流失，但是部分东北大城市，人口一直在增长。比如沈阳，吸引更多的人才和年轻人口，促进经济发展，一直都是其重要目标之一。”牛凤瑞说。

租房落户之困

按照最新发布的《佛山市人民政府办公室关于稳定居住就业入户事项调整的通知》，在佛山市持自有合法产权住宅房屋，或在佛山合法稳定就业满3年（连续缴纳社会保险满3年，或连续经商满3年，可互补叠加）并有合法稳定住所（含租赁）的非佛山市户籍人员，可以申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。

不过，即使有相关政策支持，在实际操作阶段，租房落户可能仍然存在一定困难，不少业内人士建议，应该出台让租房落户更方便落地的细则。

事实上，早在去年，佛山下辖的部分区就已经推出租房可以落户的政策。比如南海区彼时发布的租房落户相关细则显示，属个人租赁住宅房屋的，同时提供政府房管（或流管）部门出具的出租屋租赁登记证明，并由产权人持身份证现场签署同意入户声明书或提供产权人同意入户公证书，才可落户。这意味着要想顺利租房落户，房东必须同意且配合。

在操作层面，大多数人可能租住的是普通居民的房产，让房东同意在租住的房子上落户，是其中的难点。“除非是亲属关系，否则房东很难同意租客落户，都担心后续给自己带来麻烦，之前帮客户询问过房东，几乎都‘一口回绝’。”有当地房产中介告诉中国新闻周刊。

在李宇嘉看来，宣布有稳定工作，租房可以落户的城市，可以推出“公共户”等策略。比如说年轻人在某一区或某一街道就业并租房，这个区或者这一街道可以为其提供一个公共的落户地址。

租售同权是关键

不少新市民之所以愿意将户口迁入所工作的城市，通常与教育息息相关。

“如果一个新市民本身来自农村，愿意将户口迁入所工作的城市，可能面临自身在村集体中部分潜在利益受损，比如宅基地分配等。在这种情况下还愿意迁移户口，很多的都是为了下一代能够受到更好的教育。”牛凤瑞表示，所以对新市民而言，子女的受教育权是其格外关注的。

以沈阳为例，由于招生人数有限，如果适龄儿童想在辖区内入读热门小学，需要父母在区域内有户口和学区相对应的房产。甚至辖区内房产的房产证所有人为（外）祖父母的，还需要学生的父母双方持结婚证、户口本、身份证到沈阳市不动产登记中心开具无房证明原件，这样才能视招生情况入学。

“推动租售同权是实现户籍改革的重要举措，也是吸引和保障新市民的重要手段。但是，这会面临一系列挑战，包括学区房政策等。所以，需要循序渐进地推进，平衡新市民与已有市民的利益关系。”马亮说。

在马亮看来，在公共服务均等化方面，核心是基础教育，其他方面的公共服务同户籍的联系越来越弱。未来应加强城市教育服务供给，解决新市民面临的教育不公平问题。他说，考虑到出生率走低，教育服务方面的问题可能随时间而得以缓解甚至解决。当然，优质教育资源分配依然会成为城市化进程中的突出问题。

纵深

新一轮楼市组合拳

释放三大政策信号

实际上，自5月中旬以来，全国层面统一部署，地方层面“因城施策”，多项房地产支持政策密集出台。站在房地产市场供求关系发生变化的当下观察，不论是“供”“需”两端双管齐下，还是“消化存量”“优化增量”并重，此轮房地产政策组合拳，透出不少深意。

“供”“需”两端双管齐下

从放松限购、引导居民房贷利率下行，到建立城市房地产融资协调机制、保交房等，近期一揽子政策凸显出在房地产市场“供”和“需”两端均加码的特点。

从需求端来看，5月17日，央行围绕住房信贷连发三招，包括降低个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

从供给端来看，今年1月下旬建立的城市房地产融资协调机制已在全国多个城市大面积铺开，数据显示，全国297个地级及以上城市已经建立了融资协调机制。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

业内专家指出，一揽子新政既从需求端施策，降低购房者购房门槛，减轻其还贷压力，让更多有效需求加快入市，又从供给端建立城市房地产融资协调机制，对符合“白名单”要求的合规房地产项目积极给予资金支持等，将有利于房地产供需关系更加平衡。

“消化存量”和“优化增量”并重

适应房地产市场供求关系的新变化，本轮政策措施中，“消化存量房产”和“优化增量住房”并重。尤其是推动住房“以旧换新”、设立保障性住房再贷款等成为盘活存量住房的重要抓手，也成为新看点。

根据中指研究院不完全监测数据，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。“其中，开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房‘以旧换新’的主流。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。

业内人士认为，这一做法的最大优势是“精准”，既盘活存量房产又优化增量住房，可谓一举两得。

更为引发市场关注的是，本次央行及时设立专门的再贷款工具——3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。业内专家认为，盘活存量是化解房地产风险的关键。在新工具支持下，地方国企可以成为市面上房子的新买主，打通市场循环。

“预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造、去库存、消化和增量上的提质、调整、优化相结合。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示。

推动房地产业向发展新模式加快转变

业内人士认为，此轮政策调整力度较大，但是没有改变一贯的政策取向，更为重要的是，不重走“靠房地产拉动经济”老路，而是更大程度发挥市场机制作用，推动房地产业向发展新模式加快转变。

5月17日全国切实做好保交房工作视频会议指出，要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，构建发展新模式的基础在“保交房”。住建部从土地端通过协调机制到项目端进行一一布置和打通，既要控制好增量土地和项目，又要盘活好存量土地和项目，在保障房和商品房之间形成科学配置，从而着眼长远构建房地产行业发展新模式。

据人民日报、21经济网、北京商报、中国新闻周刊、上游新闻、经济参考报