“月供可以降啦”，来自陕西西安的林淞，得知他办理房贷的建设银行日前推出了“先息后本”的还款方式后，迫不及待地提交了申请。

如果申请获批，在接下来的24个月，林淞每个月只需偿还1元的本金，以及3661.52元的利息，对比原来的月供，少还了将近2000元。

同时，来自河南郑州的业主发现建设银行和兴业银行提供了“先息后本”的选项，其以建设银行为例，称“剩余20年房贷中，我可以选择两年只还利息和1元本金”，从而暂时减少月供金额。

“先息后本”是一种常见于经营贷的还款方式，如今在商业性个人住房贷款领域流行了起来。同时，惠及人群不止已房贷在身的业主，还有计划申请商贷的购房者。

房贷“先息后本”已在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地，提供“先息后本”的银行因城而异，涉及银行包括建设银行、兴业银行、工商银行、平安银行、华润银行、广发银行等。

此前，商业性个人住房贷款常见的还款方式只有等额本息和等额本金，现在还款方式花样频出，除了“先息后本”，还有“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“随薪供”，以及面向年龄偏高借款人群的“超期月供”。

多地推出房贷“先息后本”

“还贷压力太大了”，为了暂时歇口气，房贷还款期限还剩24年的林淞在得知建设银行推出“先息后本”之后不久，就通过建设银行App的“申请还款计划调整”页面发起“申请降低月供”。

在随后出现的“降低月供”页面，林淞可以自由填写“最低偿还本金”，他填写了最低额度1元；“降低期数”一栏提供了1至24期（注：1期为1个月）等24个选项，林淞选择了顶格的24期；“未还本金后期还款方式”则只有“剩余期限每月分期摊还”的选项。

“这样，在这2年内，我可以减少每个月的月供，约2000块”，林淞说，他原本的月供超过了5600元，而在“先息后本”的头两年，他每个月只需要偿还1元本金和3661.52元利息。

目前，房贷“先息后本”已至少在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地，提供“先息后本”的银行因城而异，而且部分银行只针对新增贷款，部分只针对存量贷款，还有一些银行则同时兼顾新增和存量贷款。

整体而言，市场上“先息后本”的主流方案是最长24至60期的“先息”期数，在此期间，借款人只需按月付息、无需偿还本金，约定期满后，再在剩余贷款期限内按期偿还贷款本息。

以广州为例，根据房卫士平台，截至6月3日，广州一共有6家银行提供“先息后本”的还款方式，包括华润银行、广发银行、浦发银行、中信银行、兴业银行和农业银行。其中，1家银行最长“先息”期数为24期，4家银行为36期，1家银行为60期。

一城商行广州某支行个贷经理表示，符合条件的借款人最长可以申请2年“先息后本”以及28年的等额本息，而某股份制银行海珠区某支行个贷经理则称最长3年以及27年的等额本金或等额本息。

相比传统的等额本息或本金还款方式，选择“先息后本”意味着借款人还贷能力要弱一些，但银行对这类借款人的要求并没有显著提高。

上述城商行广州某支行个贷经理称，名下有房者符合“先息后本”申请条件，如果名下无房，只要就职的公司是优质单位也可以，而股份制银行海珠区某支行个贷经理则表示，只要“收入证明覆盖月供金额两倍或以上”就可以申请，实际上这也是过往银行审核申请人还款能力的常见标准。

事实上，针对商业性个人住房贷款，多家银行纷纷推出新的还款方式，而此前常见的还款方式只有等额本息和等额本金。在新增还款方式当中，除了主流的“先息后本”，市场上还存在“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“随薪供”，以及面向年龄偏高借款人群的“超期月供”。

其中，平安银行推出的“二阶段还款”和兴业银行的“随薪供”本质上依然是“先息后本”，“轻松还”亦与“先息后本”有相似之处，而“双周供”是快速还款、节省利息的方式，借款人每两周还本付息一次，每期按14天计息，“超期月供”则为年龄偏高的借款人群增加借款年限。

银行还款方式开始“内卷”

“以前如果有一些人买了房但还款能力不足（导致断供），正常情况下是拍卖断供房，但现在（存量房贷客户）还款能力不够的情况在增多，就不能继续使用这个方法了，如果大面积出现断供将会引发系统性风险，而‘先息后本’的还款方式能够减轻这类客户的还贷压力。”广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源表示。

郑大源认为，无论通过降低首付比例，还是减轻还款压力的手段来吸引购房者买房，实际上“也是相当于为一部分具有还款压力的二手房业主减负，或者加速高库存新房的去化”，而对部分银行来说“也是希望（借此）多做一些单，当然每个银行的情况、风险意识不一样”，并非所有银行都会面向新增房贷客户提供“先息后本”的选项。

根据中国人民银行在今年1月发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。个人住房贷款余额缩水的背后，是还款额度超过银行投放额度，银行普遍面临不小的投放压力。

某国有六大银行广州地区的一名工作人员称，该行面向新增房贷客户推出“先息后本”的最终目的确实是为了“服务客户，把钱贷出去”，但为了控制风险，该行既不会主动向客户推荐“先息后本”，而且“只针对特别优质的新客户，每个客户都要单独拎出来讨论是不是可以执行‘先息后本’”。

至于效果，不同业内人士均表示，办理“先息后本”的客户不多。其中，广州资深房产中介李明称，其所供职的中介机构目前已有客户成功操作“先息后本”的房贷申请，“但是这种还款方式利息会更多，如果不是真正缺钱，客户都不太愿意去做”。

存量房贷客户买账的人数也不多。申请了“先息后本”的林淞表示，建设银行App没有展示“先息”期限结束后的月供金额。不过，可以确定的是会比调整还款计划之前更高，因为“先息”期间的未还的本金会在剩余的22年内平摊到月供中。林淞表示自己之所以选择了这种还款方式，是因为“更倾向于过好当下”，也更期待未来存量房贷利率会继续降低。不过，和林淞持相同想法的人不占多数。

有来自上海的业主和郑州的业主表示，“先息后本”会导致整体利息增加、后期还款压力变大，这是他们面对“先息后本”的选择却没有动心的主要原因。

“‘先息后本’看起来多了一些缓冲时间，但就长远看，负债却更高了，选择‘先息后本’大概是最无奈的情况下才会考虑的选择，而且前提还是要能保证自己两三年后能够续上正常的还款”，上海业主刘恬表示。

刘恬直言，如果自己能在后期正常还款，“为了度过两三年的困难期，我会优先考虑向家人、亲戚借款，让他们也赚点利息，而不是把更多的利息给到银行”。

算账

“先息后本”划不划算

以贷款200万元、贷款期限30年买一套房为例，按现在的基准利率3.95%计算，正常的等额本息还款总额为342万元（本金200万元+利息142万元），月供9500元。

如果是2年先息后本，前2年只还利息，要还15.8万（200万×2年×3.95%）；之后28年再按等额本息，需还款331万（本金200万+利息131万），月供9851元。

“2年先息后本”实际还款总额是346.8万元，比正常等额本息还款要高。

合理评估还款能力 选择适合还款方式

纵深

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，2022年以来我国房地产市场走势疲软，居民住房消费信心和意愿下降，房地产供求关系发生重大变化。在这种情况下，银行推出灵活多样的还款方式，有助于减轻借款人前期偿还贷款的压力，进而激发居民住房消费需求，提振住房消费的意愿和能力。“对银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化的服务，满足不同的借款人的现实需要，有助于提升产品的竞争力，进而扩大信贷市场份额，保持住房贷款业务平稳发展。”

各种房贷灵活还款业务的创新，关键在于违约风险的管控。易居研究院研究总监严跃进认为，当下信贷政策相对宽松，但关键要控制风险，确保信贷的投放和贷款人的还款能力是匹配的；否则，如果拉高杠杆，一旦贷款人收入状况出现变动，就会出现违约风险。

严跃进指出，建议对贷款申请人的职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等进行审核，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，以更精准推进差异化和个性化的房贷还款计划和产品。

董希淼表示，借款人应基于个人和家庭需求，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式。据时代财经、中国经营报、上海证券报